围绕EBITDA-U 的核心财务回报数据，资产管理的评价标准也变得清晰可控。

从项目全程资产管理过程来看，主要分成以下六个方面：

1、恰当选址，控制拿地成本。

韩寒热门电影《后会无期》有句名言，小朋友爱分对错，大人只看利弊。同样的，从资产管理的指标来看，投资回报率是个相对数据。换句话说，没有地段好坏之分，只有投资回报的高低之分。

2、精准定位，锁定市场人群。

大量的案例实践告诉我们，人群定位错了，项目投资回报率会大幅下降。而市场人群的消费趋势是最捉摸不定的，选对正确的目标人群，并对症下药，是考核资产管理者能力的重要一课。

3、控制投资，锁定造价。

老道的资产管理团队为了达到最佳的商业展示目标，会精炼的控制各种投资成本。产品做得高大上或矮胖挫都不重要，重要的是在这样的投资配置下，后续的品牌定位以及租金、售价回报是否能与之成正比。

4、特色引领，但需考虑成本因素。

商业地产是高速变化的潮流行业，没有创新的项目基本无法生存，而过度创新的项目也会将项目送入坟墓。拿捏好创新的度，一个重要的衡量标杆也是为创新所付出的投资回报的成果。财务数据是判断市场创新进化方向对错的最好标杆。

5、精选品类，看准品类黑马。

业态规划和品牌选择是商业地产最为重要的问题。好的资产管理者，能够洞察品类发展趋势，巧妙的将未来快速成长的品类以较低的价格招入商场，从而让整个商场分享品类引爆的红利。这点和风险投资的逻辑没有两样。如果只选择当下最热的品类，付出的代价也越高，财务回报肯定不理想。选择成长中的品类才是王道。

6、强营运管控，提升后期经营坪效。

EBITDA-U提高的另一核心在于增加购物中心的营运收入，控制营运成本。很多项目为了后期快速增加人流，配置了豪华的运营团队，并采用各种措施做旺场活动，以提振人流。考核经营管理绩效的指标也是这种投入和租金、销售增长的关系。诊断、优化、创新、提升是商业资产后期运营过程中的更为重要的因素。

总而言之，资产管理就是与时间赛跑的游戏。学车的时候，教练都会告诉学徒，开车最重要的是提早预判路况，遇到突发状况快速调整制动。商业地产的运营，也是同样的道理。如果将商业地产开发比作一个精密的仪器，老练的操盘手一定知道这个复杂的巨型机械的关键控制点在哪里。一言以蔽之，预判、调整，是运营的关键。

商业地产开发，难者不会，会者不难。如同名医一样，在这个高经验门槛的行业里，创新和经验一样重要，考验着一线舵手们的智慧。

文章来源：中晟达控股

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文章来源：《机械管理开发》 网址: http://www.jxglkf.cn/zonghexinwen/2021/1021/1614.html

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